如果開店是一場“婚姻”，那選址就是“談戀愛”的過程……
今天，來看看如(ru)何談選址這(zhe)場戀愛(ai)——
1
那些“明星”離婚的也很多
選址這件(jian)事究(jiu)竟有多難？
那些“明星”——在租金(jin)和位置上(shang)有更多(duo)話(hua)語(yu)權和議價能力(li)、聽起來(lai)怎么(me)都不(bu)可能生意不(bu)好的大品牌，也曾在選址(zhi)上(shang)有過不(bu)少失誤：
比如：
曾經的Tesco樂購，急著以數量來覆蓋(gai)市(shi)場(chang)(chang)，選址上(shang)往往沒經過市(shi)場(chang)(chang)分析就貿然開張。
甚至有(you)一(yi)家(jia)店開(kai)在青(qing)島火車站旁(pang)，看似人流(liu)如織，但有(you)多少人會在那兒(er)停留進行大型采購呢？
再比如：
很多店面需要排隊的呷哺(bu)呷哺(bu)。但(dan)其中有(you)一家(jia)，位(wei)于(yu)商場(chang)地下一層角(jiao)落位(wei)置的店，生意卻十分(fen)慘淡(dan)。
據(ju)了解，該(gai)商場客(ke)流很大，只是這(zhe)里的呷哺(bu)呷哺(bu)把(ba)自己(ji)藏得(de)太深：負(fu)一樓(lou)、拐角、沒什么顯眼的標識(shi)……
除(chu)非消費者“認(ren)準了這一口”，才可能費心找(zhao)找(zhao)，大部分(fen)的隨機客流，很容(rong)易(yi)就被別家餐廳(ting)小館“截胡”。
還比如一個咖啡館的例子：
這家咖(ka)啡館在(zai)選址上(shang)(shang)很有(you)想法，其(qi)所在(zai)的城市(shi)有(you)咖(ka)啡一條(tiao)街，是很多文藝(yi)青年(nian)的心頭好，準店主覺得那條(tiao)街上(shang)(shang)咖(ka)啡館已(yi)接近飽和，不能再(zai)進入“血拼”，可轉念一想，又不愿放棄這條(tiao)街積攢起(qi)來的氣質與情調————
最后做(zuo)出的決策是，把咖啡館開在了距離這(zhe)條街兩(liang)百(bai)米(mi)外的地方。
但是由于不好(hao)停車，客流資源很(hen)難(nan)開拓，又沒有(you)蹭(ceng)上集聚(ju)效應，以為兩(liang)頭兼顧，可結果是兩(liang)者俱(ju)失。
選址(zhi)，選址(zhi)，實際上選得(de)是“客流”和“店面”——
2
選“客流”：看看條件怎么樣？
選址就是選客流。此話怎講？
——能“選”，首先意味著要有客流。尤(you)其是開(kai)(kai)一(yi)家(jia)(jia)咖(ka)啡館(guan)，千萬別因為覺得自(zi)家(jia)(jia)咖(ka)啡館(guan)要開(kai)(kai)得新奇特，或者能找來一(yi)支稀有(you)的(de)豆子，就有(you)著“迷(mi)之(zhi)吸引力”。
沒有客流，轉(zhuan)化率就無從談起(qi)。
——還要想清楚，這個區域的大客流是你品牌的目標受眾么？
如同Tesco樂購的(de)(de)例子，火(huo)車站廣場普遍(bian)客流(liu)量(liang)大，但(dan)要開個精(jing)致的(de)(de)精(jing)品咖啡館，估計面(mian)對的(de)(de)情況(kuang)可能是“看上去熱鬧”，往往歇腳的(de)(de)多、消費的(de)(de)少。
▲沒(mei)有目標客(ke)戶，人流也只會“過而(er)不入”
——最后，也要看長遠客流。
比(bi)如，弄清該(gai)位置近(jin)期是(shi)(shi)否(fou)有市政規(gui)劃的新動向是(shi)(shi)很重要的，尤其是(shi)(shi)臨街店(dian)面(mian)。是(shi)(shi)否(fou)在(zai)拆(chai)遷范圍(wei)內？或者可能馬(ma)上會被圍(wei)擋起來？多(duo)了(le)解店(dian)鋪的一些相關信息(xi)，別盲目做決(jue)定。
根(gen)據客流確定目標地址(zhi)之(zhi)后，就(jiu)萬事大(da)吉了嗎？還要檢驗(yan)——說通(tong)俗點(dian)，就(jiu)是“蹲點(dian)”，確認究(jiu)竟是不是那(nei)么多人。
這(zhe)不能是“我來(lai)了我看了我累了我走了”的(de)過場(chang)，要先列好具體需要考察的(de)幾個維(wei)度，如同上學時老師說的(de)“帶著問題(ti)思考”，才(cai)清楚要記(ji)錄(lu)什么。
比如，根(gen)據目標范圍的(de)不同，需記錄(lu)的(de)包括但不限于——
守在(zai)路邊數(shu)(shu)(shu)：商圈(quan)內公交(jiao)站與(yu)地鐵口數(shu)(shu)(shu)量、停車位數(shu)(shu)(shu)量、目標道路來往人數(shu)(shu)(shu)；
站在(zai)樓下望(wang)：寫(xie)字(zi)樓、社(she)區(qu)的(de)數量(liang)與實際入住(zhu)率；寫(xie)字(zi)樓主要分布的(de)企業(ye)類型(xing)；社(she)區(qu)住(zhu)戶的(de)平均年(nian)齡(ling)……
再觀察(cha)一下：相似店(dian)面單位時(shi)間(jian)里(li)經過人(ren)數(shu)、進店(dian)人(ren)數(shu)、消費(fei)人(ren)數(shu)、點(dian)單情況、停留時(shi)間(jian)等等。
理想的情(qing)況是(shi)，能結(jie)合自身定(ding)位需求，將要考察(cha)的多個項目(mu)構(gou)建出一份系統表單，會幫助你梳理清楚思路。
這里有三個“盡量”值得注意：同一目標范圍盡量找兩家及以上進行對比；盡量選取不同的日期與時間段進行記錄；盡量采集更多天數的數據，以減少特例帶來的誤差。
3
選門店：人品也得有保證
選(xuan)中(zhong)了基(ji)本條(tiao)件，也得看(kan)看(kan)人怎(zen)么樣？選(xuan)址也一(yi)樣，確定了客流，選(xuan)址才(cai)完成一(yi)半——還要考慮“店面”。
首先我們來談談：錢。
房租是(shi)(shi)個關鍵而現實的問題(ti)，別單(dan)憑(ping)感覺(jue)下決定，很多時候，不是(shi)(shi)“你覺(jue)得可以接(jie)受(shou)”就(jiu)OK的。
你辛辛苦(ku)苦(ku)得來的數據，總(zong)不能就(jiu)在那(nei)兒躺著。根據人工成本、房租+轉讓費、其(qi)他(ta)固(gu)定(ding)開支以及產(chan)品毛(mao)利率，結合(he)蹲(dun)出來的進店(dian)率與客單(dan)價等，先(xian)按月預估出一個(ge)大概的盈虧平(ping)衡點。（算筆細(xi)賬：咖啡(fei)館的拿鐵(tie)，為什(shen)么(me)都賣30塊一杯？）
再倒推，看看究(jiu)竟該鋪位(wei)的(de)客流(liu)量，值不值得(de)你付(fu)出這個(ge)數(shu)額的(de)房租與轉(zhuan)讓費。
▲再(zai)完(wan)美(mei)的店面，房租承受不來，不都是白說么
當然，由于變量較(jiao)(jiao)多，各方面(mian)因(yin)素難以(yi)考(kao)慮全面(mian)，預(yu)估(gu)的結果(guo)未必準確，但同一(yi)套算法(fa)下來，如果(guo)本身有(you)多個位置備(bei)選，至少能讓你心里有(you)個比(bi)較(jiao)(jiao)，比(bi)單(dan)憑感(gan)覺扎實一(yi)些。
鋪位這個“點”，考慮好細節
該(gai)鋪位是(shi)不是(shi)位于(yu)主要甚至必經動線？門(men)頭能否足(zu)夠顯眼？在(zai)路兩旁(pang)來往(wang)角(jiao)度無論白(bai)天黑(hei)夜都能看(kan)到？大(da)概要距離多遠、多大(da)范(fan)圍內能夠看(kan)清？會不會被同類(lei)業態(tai)搶先截流(liu)？
避免掉進“熱鬧(nao)是他們的，我什么也(ye)沒有”的狀況。
這就需要下“走(zou)”的(de)功夫(fu)，把自(zi)己放置在消費(fei)者(zhe)的(de)視(shi)角(jiao)，盡可能從各個路口(kou)以多種到(dao)達方式走(zou)幾(ji)遍(bian)，切實(shi)感受下消費(fei)者(zhe)到(dao)這個鋪位的(de)便捷程(cheng)度。
店面合不合適，不只是“錢”說了算
也要好(hao)好(hao)考量一家店的“自(zi)身指標”：
比如，了解鋪(pu)(pu)(pu)面的(de)產(chan)權，弄清要(yao)租給你(ni)店鋪(pu)(pu)(pu)的(de)是(shi)房東(dong)還是(shi)上一個承租者？根(gen)據(ju)房東(dong)的(de)有效(xiao)產(chan)權證，核對(dui)(dui)鋪(pu)(pu)(pu)面建筑面積、結構等事(shi)項，對(dui)(dui)店鋪(pu)(pu)(pu)進行確認(ren)。并(bing)確保能(neng)處理(li)好相關事(shi)宜。
比如，一些鋪位(wei)可能有“不準興辦產(chan)生噪聲(sheng)、油煙、煙塵、異味(wei)等(deng)污染(ran)的飲(yin)食服務”等(deng)規定，要提(ti)前到房產(chan)、消防(fang)、公安、環(huan)保、街道等(deng)部門了解(jie)一番。
以及鋪(pu)面樓層、屋頂高度、采光(guang)范圍、水(shui)電設施等(deng)等(deng)……
決定之前，確認(ren)這個(ge)店鋪符(fu)不符(fu)合開一家咖啡館的條(tiao)件與要求，別讓前面的種種功夫白白浪費。
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